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Buongiorno a tutti,

faccio una domanda a chi lavora nel settore e conosce normative e deontologia professionale.

Il mio condominio si ritrova, per una "dimenticanza", senza CPI. Condominio dei primi anni 90, con la parte autorimessa dotata di strutture antincendio secondo norme dell'epoca (portoni tagliafuoco a chiusura automatica, manichette ed estintori, porte tagliafuoco doppie verso ogni vano scala ecc). Mi sembra si tratti di un centinaio di box.

Viene incaricato un architetto per rimediare al guaio; l'architetto è anche condomino in quanto possessore di un box, questo da alcuni è visto come un vantaggio perché direttamente interessato.
Si scopre che il condominio deve fare tutto da zero, adeguandosi alle norme vigenti. L'architetto presenta un progetto molto dettagliato, con un preventivo altissimo (se ricordo bene intorno ai 180000 euro).

Successivamente un condomino presenta un altro professionista, un tecnico anche lui esperto nel settore, che propone un preventivo MOLTO più basso (intorno ai 50000€).

L'assemblea pur percependo un approccio meno rigoroso del nuovo tecnico sceglie il suo preventivo.
Gli animi si scaldano perché la parcella dell'architetto è stata già pagata, per una cifra consistente (se ricordo bene 12000€).
Io (strano eh?) ed altri cerchiamo di calmare i più esagitati e spingiamo per pagare comunque tutto il compenso all'architetto, che comunque ha lavorato anche se poi abbiamo cambiato (noi condomini) scelta e professionista.

I lavori vengono effettuati, e la spesa finale è ben maggiore del preventivo (comunque inferiore ai 100000€).
Tra i lavori aggiuntivi dei collarini per proteggere scarichi e tubazioni fognarie che "spuntano" in alcuni box.

Ora, dopo mesi dalla chiusura lavori, i vigili del fuoco ci contattano perché, in seguito a segnalazione dell'architetto, devono verificare nuovamente i lavori, in particolare chiedono l'accesso a TUTTI i box.
Nota: l'architetto in assemblea aveva avuto altre discussioni perché pretendeva un cambio dei millesimi a suo favore.

Quindi ecco le mie domande:

1) E' corretto dal punto di vista professionale il comportamento dell'architetto? Che dopo aver accettato un lavoro fa una denuncia, o comunque un atto contro il condominio, per vendicarsi della revoca dell'incarico?

2) I vigili devono realmente accedere a tutti i box o solo a quelli che hanno internamente le tubazioni incriminate? (la lettera dei vigili parla di tubazioni da verificare, immagino per la storia dei collarini forse non ancora istallati)

Grazie se, nonostante l'esposizione frammentaria, riuscite a darmi un parere.

richiurci ha scritto:L'architetto presenta un progetto molto dettagliato, con un preventivo altissimo (se ricordo bene intorno ai 180000 euro).

Non ho capito se l'architetto abbia redatto un progetto e fatto fare dei preventivi a più aziende e quella presentata era l'offerta più bassa o che l'architetto è anche coinvolto nella realizzazione con un'impresa. Questo per capire e separare l'attività professionale da quella imprenditoriale.
C'era solo un'offerta o di tutte le offerte richieste quella era la più bassa?

richiurci ha scritto:Successivamente un condomino presenta un altro professionista, un tecnico anche lui esperto nel settore, che propone un preventivo MOLTO più basso (intorno ai 50000€).

Idem come per l'altro.

richiurci ha scritto:L'assemblea pur percependo un approccio meno rigoroso del nuovo tecnico sceglie il suo preventivo.
Gli animi si scaldano perché la parcella dell'architetto è stata già pagata, per una cifra consistente (se ricordo bene 12000€).
Io (strano eh?) ed altri cerchiamo di calmare i più esagitati e spingiamo per pagare comunque tutto il compenso all'architetto, che comunque ha lavorato anche se poi abbiamo cambiato (noi condomini) scelta e professionista.

Avete fatto bene a pagarlo perché, sempre per deontologia professionale, il nuovo professionista non poteva accettare l'incarico se non veniva liquidato quello precedente.

richiurci ha scritto:I lavori vengono effettuati, e la spesa finale è ben maggiore del preventivo (comunque inferiore ai 100000€).

50%? Progetto carente in ogni caso, sempre che non ci siano state richieste successive.

richiurci ha scritto:Ora, dopo mesi dalla chiusura lavori, i vigili del fuoco ci contattano perché, in seguito a segnalazione dell'architetto, devono verificare nuovamente i lavori, in particolare chiedono l'accesso a TUTTI i box.

Il progetto variato con il nuovo professionista è stato prima inoltrato al comando? Non è che al comando hanno ancora il progetto del precedente e quindi tutti i suoi riferimenti e sua responsabilità? Ecco il motivo per cui, giustamente, ha comunicato che non centra più nulla?

richiurci ha scritto:1) E' corretto dal punto di vista professionale il comportamento dell'architetto? Che dopo aver accettato un lavoro fa una denuncia, o comunque un atto contro il condominio, per vendicarsi della revoca dell'incarico?

In teoria no, ma non è detto che l'abbia fatto per vendicarsi, ma solo per comunicare la sua legittima estraneità.

richiurci ha scritto:2) I vigili devono realmente accedere a tutti i box o solo a quelli che hanno internamente le tubazioni incriminate? (la lettera dei vigili parla di tubazioni da verificare, immagino per la storia dei collarini forse non ancora istallati)

I VV.F sono funzionari di polizia giudiziaria e possono chiedere di accedere dove ritengono più opportuno per i dovuti accertamenti. Ricordo che nei box auto non ci deve essere altro che l'automobile e niente altro che aumenti il carico d'incendio.

Ok grazie per ora Mike...racimolo i documenti che trovo e domani rispondo alle tue domande

L'architetto aveva redatto il progetto, molto complesso e ben fatto...ma costosissimo. E non ricordo bene ma mi sembra che l'impresa l'aveva consigliata lui in quanto sua impresa di fiducia.
Niente di male sia chiaro, ma sembra che gli interessi comuni e la fiducia reciproca fossero tanti

Mi sembra ci fosse solo quella offerta, perché prima di trovarne altre arrivò la proposta del nuovo tecnico con progetto molto meno oneroso (ma comunque sufficiente ad ottenere il CPI).

Insomma direi attività professionale, imprenditoriale ufficialmente no. Non aveva infatti apendenze col condominio oltre al suo onorario (e abbiamo pagato anche il lavoro del progettista dell'impresa, per sopralluoghi e altre cose fatte per dettagliare il preventivo).

Stessa storia col 2o esperto, progetto del tecnico e preventivo da impresa di sua fiducia (un'altra risultò meno conveniente).

Il nuovo progetto è stato inoltrato al comando, e (vado un po' a memoria) proprio in seguito ai controlli del caso i vigili hanno richiesto interventi aggiuntivi che hanno fatto salire il costo finale.

Mi sembra, ma non ricordo, che il CPI sia ancora da chiudere in attesa degli ultimi collarini da mettere.
O forse è stato chiuso da poco, non so se è rilevante, tra qualche giorno abbiamo riunione e ne saprò di più.

Ora arriva lettera dall'amministratore che ci convoca (sono consigliere) con allegata la missiva dai vigili del fuoco che recita:

"A seguito di segnalazione/esposto da parte dell'Arch. XXXX riguardo presunte difformità inerenti la pratica xxxx .... al fine di approfondire ulteriormente l'indagine convoca l'amministratore e l'arch.... in data .. per:
- procedere ad un ulteriore sopralluogo di verifica nei punti menzionati dall'esponente arch. xxx, al fine di valutare gli elementi strutturali da Lui verificati
- poter accedere in tutti i box per effettuare un controllo visivo delle tubazioni ivi passanti.

minacciando nullità in caso di difformità o impedimento al controllo.


Insomma....il grande professionista ha fatto un esposto proprio per vendetta, non per dichiararsi estraneo, ed ha anche approfittato il suo essere condomino per presunte verifiche che non gli competevano.

Questo comporta un gran casino perché temo che, in presenza di esposto, i vigili dovranno essere più rigidi e i box strapieni di roba saranno un problema...

Ma poi perché accedere a tutti i box e non solo a quelli con tubazioni?

Bella rogna!


I VVF possono accedere a tutto.



L'architetto è stato oltremodo scorretto nel stimare circa il doppio del lavoro e pretendere una parcella faraonica.

richiurci ha scritto:L'architetto aveva redatto il progetto, molto complesso e ben fatto...ma costosissimo. E non ricordo bene ma mi sembra che l'impresa l'aveva consigliata lui in quanto sua impresa di fiducia.
Niente di male sia chiaro, ma sembra che gli interessi comuni e la fiducia reciproca fossero tanti

Le responsabilità e le competenze sono ben distinte, se tutto è fatto con trasparenza non vedo problemi. Diciamo che è un particolarità itaGliana e di qualche paese europeo questa netta distinzione tra liberi professionisti e imprese, all'estero si utilizzano di più le società di ingegneria che seguono la progettazione e la realizzazione.

richiurci ha scritto:Il nuovo progetto è stato inoltrato al comando, e (vado un po' a memoria) proprio in seguito ai controlli del caso i vigili hanno richiesto interventi aggiuntivi che hanno fatto salire il costo finale.

Per capire bene bisognerebbe entrare nel merito. Probabilmente c'era già una pratica aperta con delle prescrizioni. In ogni caso, la procedura prevista dal DPR 151/11 prevede che il tecnico antincendio incaricato presenti al comando il progetto e il comando deve rispondere entro 60gg. Può fare delle prescrizioni aggiuntive, ma se si va prima a discutere non ci sono sorprese perché si inserisce tutto nel progetto. Con l'approvazione del progetto si possono eseguire i lavori. Alla fine dei lavori il tecnico antincendio deve raccogliere tutta la documentazione certificativa e redigere la SCIA secondo la modulistica, asseverandola. Con la presentazione della SCIA l'attività è agibile. A seconda del tipo di attività (A,B,C) i VV.F possono fare sopralluoghi (a campione (A); entro 60 gg dalla presentazione della SCIA (B e C); rilascio del certificato di prevenzione incendi (solo per C). Se riscontrano difformità rispetto al progetto presentato e alla documentazione allegata alla SCIA, scatta la denuncia alle autorità preposte e il tecnico che ha asseverato può essere denunciato per asseverazione mendace (penale).

richiurci ha scritto:Mi sembra, ma non ricordo, che il CPI sia ancora da chiudere in attesa degli ultimi collarini da mettere.
O forse è stato chiuso da poco, non so se è rilevante, tra qualche giorno abbiamo riunione e ne saprò di più.

E' rilevante se è già stata protocollata la SCIA dove si dichiara di aver realizzato tutto come da progetto e poi scoprono che mancano i collarini.

richiurci ha scritto:"A seguito di segnalazione/esposto da parte dell'Arch. XXXX riguardo presunte difformità inerenti la pratica xxxx .... al fine di approfondire ulteriormente l'indagine convoca l'amministratore e l'arch.... in data .. per:
- procedere ad un ulteriore sopralluogo di verifica nei punti menzionati dall'esponente arch. xxx, al fine di valutare gli elementi strutturali da Lui verificati

Questa è pesante. Probabilmente il progettista precedente aveva verificato una resistenza al fuoco della struttura esistente diversa rispetto a quella indicata dal nuovo progettista. E quindi, ha il dovere di segnalarlo perché ne è venuto a conoscenza e in caso di incidente potrebbe essere accusato di non averlo segnalato.

richiurci ha scritto:- poter accedere in tutti i box per effettuare un controllo visivo delle tubazioni ivi passanti.

Anche in questo caso è a conoscenza di qualcosa.

richiurci ha scritto:minacciando nullità in caso di difformità o impedimento al controllo.

A be, se riscontrano difformità alla struttura son volatili per diabetici e spero che il nuovo progettista abbia una buona assicurazione per i danni civili e un buon avvocato per la denuncia penale.

richiurci ha scritto:Insomma....il grande professionista ha fatto un esposto proprio per vendetta, non per dichiararsi estraneo, ed ha anche approfittato il suo essere condomino per presunte verifiche che non gli competevano.

Può essere che si sia mosso per vendetta, ma se l'ha fatto vuol dire che c'è anche del vero. Se invece non è così potete fargli causa.

richiurci ha scritto:Questo comporta un gran casino perché temo che, in presenza di esposto, i vigili dovranno essere più rigidi e i box strapieni di roba saranno un problema...

Quello lo è indipendentemente dal professionista, i box auto devono essere vuoti.

richiurci ha scritto:Ma poi perché accedere a tutti i box e non solo a quelli con tubazioni?

Proprio per verificare cosa ci sia dentro (carichi d'incendio, materiale pericoloso, ecc.)

ok grazie Mike.

In effetti se ho ben capito quello che scrivi chiarisce che in teoria il condominio non può rimetterci niente (se non anticipare soldi per ulteriori lavori) mentre sia l'architetto che il tecnico che (ipotizzo) qualcuno nei vvff potrebbe rischiare qualcosa.

E' stata chiaramente una vendetta, è un tizio rompixxx che sembra sia in causa anche nel condominio dove lavora. Ma questo c'entra poco.

Ti chiedo una cosa pratica, sia per me che per gli altri condomini.

Sappiamo bene cosa teniamo nei box... non solo gli smanettoni come me ma un po' tutti... c'è chi ci fa pure il vino

Io per esempio in questi giorni sono alle prese con un cambio batterie sulla mia auto elettrica

Devono essere VUOTI (es togliere anche le auto e gli scaffali) o basta togliere le cose che non si potrebbero tenere (immagino)?

Es: ricambi auto/moto, taniche metalliche per benzina, tanichette varie in plastica (olio, solventi), barattoli di vernice....nel mio caso anche qualche alimentatore/caricabatterie.... pezzi di legno...tutto da far sparire?

Scusami, ma faccio per capire anche io perché mi interessa.

ARCH (nonchè condomino) propone soluzione 1 a 180, ma dopo partenza iniziale viene stoppato.
Viene fatto partire TECNICO che aveva proposto soluzione 2 a 50.
Però gli interventi passano a 75, e (da come lo descrivi) potrebbero essere addirittura non corretti.

ARCH(che è anche condomino) segnala il tutto a VVFF.

ARCH potrebbe sembrare vendicativo, oppure solamente da condomino: potrebbero giragli le scatole per aver buttato 75 inutilmente.

Se il suo atteggiamento non fosse stato vendicativo, magari ha pure fatto un favore al condominio.

Credo che sia più che utile il sopralluogo dei VVFF

Si certo, visto così è vero e SE dovessero esserci gravi inadempienze qualcuno pagherà e ci ha fatto un favore.

Se invece lo scrivi mettendoci le tempistiche e le modalità...vado a memoria con TANTE lacune ma non credo di dire cavolate.

1 - arch fa un progetto, viene pagato lui e l'impresa per sopralluoghi e preventivo mirato

2 - prima dell'inizio lavori (ancora non deliberati) subentra il nuovo tecnico e l'assemblea cambia tecnico e impresa

3 - arch in assemblea esprime i suoi dubbi, ma il tecnico chiarisce tutto (es impiego di vernici speciali invece di rifacimento di tutti gli intonaci)

4 - i lavori iniziano e vanno avanti, i vigili chiedono integrazioni

5 - arch come condomino prova a farsi cambiare i millesimi di box perché c'è un soffitto che si abbassa, cos' dall'acquisto e che non impedisce di parcheggiare l'auto. Io ed altri ci opponiamo perché sarebbe costoso e ci sono molte altre piccole incongruenze, ma l'impatto sulle spese individuali è molto limitato.
Nota: il cambio millesimi avrebbe ridotto le spese per il CPI a favore di arch.

6 - arch tace per mesi, forse più di un anno, e poi si sveglia e fa un esposto ai vigili. Non aveva più espresso dubbi in assemblea, né tanto meno anticipato le sue intenzioni per dar modo al tecnico di rimediare (eventualmente) senza rischiare di buttar via un sacco di soldi e denaro.

Umanamente si qualifica da solo, il mio dubbio è se un professionista possa mischiare così attività professionale e interesse privato.

richiurci ha scritto:In effetti se ho ben capito quello che scrivi chiarisce che in teoria il condominio non può rimetterci niente (se non anticipare soldi per ulteriori lavori) mentre sia l'architetto che il tecnico che (ipotizzo) qualcuno nei vvff potrebbe rischiare qualcosa.

Il condominio, ovvero l'amministratore condominiale può essere chiamato in ogni caso in in causa a seguito di un incendio. Può anche essere condannato per Colpa in Eligendo se il professionista incaricato risultasse: incompetente e/o imprudente e/o ha agito con imperizia.

richiurci ha scritto:Devono essere VUOTI (es togliere anche le auto e gli scaffali) o basta togliere le cose che non si potrebbero tenere (immagino)?

Togliere quello che non deve esserci.

richiurci ha scritto:Es: ricambi auto/moto, taniche metalliche per benzina, tanichette varie in plastica (olio, solventi), barattoli di vernice....nel mio caso anche qualche alimentatore/caricabatterie.... pezzi di legno...tutto da far sparire?

Sì, tutto quello che può essere combustibile e/o infiammabile e/o creare inneschi. Scaffali in ferro li dovrebbero tollerare, così come delle biciclette, utensili. Sicuramente non vogliono vedere: pneumatici, carta, cartoni, indumenti, batterie, bombole di gas, barattoli di vernice anche se vuoti, oli minerali, ecc.