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Dubbi su condominio e autorimessa

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[1] Dubbi su condominio e autorimessa

Messaggioda Foto UtenteGiovanni123 » 15 lug 2019, 8:53

Buongiorno a tutti,
non so se ho fatto bene a scrivere qui, ma ho bisogno di alcuni consigli sull'argomento e non so come procedere.

Sono alla ricerca di un appartamento da acquistare per trasferirmi. Ne avrei visitato uno tramite un'agenzia e mi è sembrato fin da subito messo bene: apparentemente non ci sono lavori da fare, solo che le finestre non hanno doppi vetri.
L'appartamento si trova al primo ed ultimo piano di un edificio con 12 abitazioni a schiera in totale, ognuno con i proprio ingresso indipendente. Le uniche parti a comune sono una strada privata e pavimentata con illuminazione che fa il giro del fabbricato, il tetto e un'autorimessa "seminterrata" con un box auto per ogni abitazione. Dalla visita mi sono accorto che non sono presenti estintori, cartellonistiche e nessun tipo di dispositivo per la prevenzione degli incendi; le uniche porte sono quelle in lamiera dei box, l'autorimessa è aperta completamente e si accede solo dall'esterno. La superficie totale sarà sicuramente superiore a 300m².
L'unica cosa a servizio di quest'autorimessa, sono delle pompe di pescaggio acqua se dovesse allagarsi.
Altre abitazioni che ho visitato avevano invece diversi dispositivi di prevenzione incendi, ma si accedeva anche da vano scale a comune, che in questo caso non c'è.

Fatta questa presentazione, vi dico anche che il proprietario e l'agente immobiliare hanno affermato che non è presente un amministratore condominiale, perché di fatto "non esiste qui il condominio, sono tutte abitazioni indipendenti" ?%
Siccome la cosa mi puzza particolarmente, non so come muovermi per rassicurarmi prima di avanzare una proposta.
Gli aspetti che non mi tornano sono:
1) Siamo sicuri che in questo contesto non sia necessario un amministratore di condominio?
2) L'autorimessa è già in regola con gli obblighi di legge?

Se tra qualche anno venisse fuori che sono necessari dei lavori per la messa in regola di questa autorimessa, prevedo una spesa non indifferente e non posso permettermi di affrontarla.

Ho un altro appuntamento tra 2 giorni per visitare nuovamente l'appartamento, è chiaro che non posso fidarmi ciecamente di ciò che mi diranno, ma per avere dei riscontri a cosa posso fare riferimento? C'è qualche articolo del codice civile o norma a cui posso fare riferimento?
E' meglio che mi affidi a un geometra o altro professionista preventivamente per fare delle verifiche al riguardo?
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[2] Re: Dubbi su condominio e autorimessa

Messaggioda Foto UtenteWALTERmwp » 15 lug 2019, 11:22

La struttura del fabbricato spesso conduce ad equivoco ma i principi valgono anche se il costruito è disposto in orizzontale, come nel caso di villette a schiera o simili, piuttosto che in verticale.
Stando a quanto scrivi, di fatto, di parti comuni mi pare ce ne siano; forse non ci hai pensato ma probabilmente potrebbero esservene altre come, ad esempio, una fossa biologica o l'allaccio alla rete fognaria.
Comunque, quanto hai riportato basterebbe per qualificare la struttura come condominio perché sussistono i due diritti: proprietà esclusiva e proprietà di comunione forzosa.
Per quanto riguarda il riferimento legislativo guarda, dal codice civile, l'Art.1129: "Quando i condòmini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionaro. (...)".
Andrebbe quindi verificato, prima di tutto, se vi sono più di otto condòmini.
Ma la spiegazione che ti hanno fornito, personalmente, non la ritengo corretta.
Probabilmente è una di quelle realtà, come altre, dove le attività manutentive vengono gestite e finanziate di comune accordo in assenza di un amministratore; è poi quello che succede là dove il numero dei condòmini è appunto inferiore a nove e non v'è l'obbligo d'assegnare il mandato ad un amministratore.
Per i dispositivi di sicurezza e prevenzione dipende appunto da come è strutturata l'autorimessa, in altre parti probabilmente avrai visto dotazioni che comprendono estintori, manichette e cartellonistica.

Saluti

p.s.
per approfondire la questione dell'autorimessa credo sia coerente spostare il thread da "Fuori tema" alla sezione "Sistemi di sicurezza ed antincendio".
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[3] Re: Dubbi su condominio e autorimessa

Messaggioda Foto UtenteGiovanni123 » 15 lug 2019, 11:40

Grazie davvero per la risposta.
Hai confermato ciò che già pensavo. Mi ero già fatto venire il dubbio degli scarichi fognari, che sicuramente saranno a comune per come è il fabbricato.
L'edificio appunto si sviluppa in orizzontale, senza il classico androne con ascensore, ma avendo parti a comune ad uso di tutti ci sarà sicuramente il condominio. Le abitazioni sono più di 8, in tutto 12, ma non so se tutte sono abitate... Immagino che l'obbligo ricada sul numero di abitazioni e non di condòmini intesi come persona o famiglia.
Dunque in questo caso è lampante che serva l'amministratore e vada dichiarato un amministratore. A cosa posso andare in contro se acquisto una casa non in regola sotto questo punto di vista? Il condominio può essere soggetto a multe salate o penali di ogni tipo che ricadrebbero su di me come futuro proprietario?

Per l'autorimessa, il fatto che non sia un locale chiuso con portoncini e sia accessibile solo da 2 rampe esterne, probabilmente può essere assimilabile a dei box esterni costruiti a schiera come se fossero in un piazzale... Sta di fatto che sono al piano seminterrato del fabbricato.
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[4] Re: Dubbi su condominio e autorimessa

Messaggioda Foto UtenteWALTERmwp » 15 lug 2019, 11:53

Giovanni123 ha scritto:(...) Le abitazioni sono più di 8, in tutto 12, ma non so se tutte sono abitate... Immagino che l'obbligo ricada sul numero di abitazioni e non di condòmini intesi come persona o famiglia (...)
no, non conta il numero di abitazioni ma il numero di condòmini ovvero di proprietari.
Se "lì" ci sono 12 "appartamenti" ma i proprietari, in tutto, sono meno di nove perché, ad esempio, uno ne possiede 5, significa che i condòmini sono otto.

Giovanni123 ha scritto:(...) A cosa posso andare in contro se acquisto una casa non in regola sotto questo punto di vista? Il condominio può essere soggetto a multe salate o penali di ogni tipo che ricadrebbero su di me come futuro proprietario? (...)
credo a nulla e nel caso tu acquistassi potresti eventualmente trovarti a discutere la questione con gli altri (vedi Art.1129).

Giovanni123 ha scritto:(...) Sta di fatto che sono al piano seminterrato del fabbricato.(...)
qui ho qualche dubbio ma potrebbe dare il proprio parere chi ha più certezze.
Mi permetto di taggare Foto Utenteiosolo35.

Saluti
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[5] Re: Dubbi su condominio e autorimessa

Messaggioda Foto Utenteiosolo35 » 15 lug 2019, 12:14

Puoi schematizzare il piano di fabbrica edile seminterrato? Ti direi comunque di sentire l'amministratore per verificare se l'autorimessa è soggetta al CPI o meno. Dentro il tuo box privato ci sono punt luce o punti presa? se sì, vengono derivati da contatre parti comuni o sotto il tuo contatore?
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[6] Re: Dubbi su condominio e autorimessa

Messaggioda Foto UtenteGiovanni123 » 15 lug 2019, 13:09

Ho fatto uno schizzo al volo di quel vano seminterrato con i box auto.
Il lato a contatto col terreno è quello dove ci sono i box. Dall'altro lato ci sono le rampe e in fondo c'è una scala, ma il tutto è aperto senza serramenti di alcun tipo.

Come spiegavo prima, qui non esiste un amministratore e il proprietario mi ha detto semplicemente a voce che non serve.
Di sicuro sono 12 abitazioni, ma non so se ci sono 12 proprietari diversi o se c'è qualcuno che possiede più u.i. dello stesso fabbricato.

Ringrazio nuovamente per le spiegazioni.
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[7] Re: Dubbi su condominio e autorimessa

Messaggioda Foto Utenteiosolo35 » 15 lug 2019, 15:07

Quindi vuoi dire che la parte "comune" dell'autorimessa è fuori terra? non ha copertura?
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[8] Re: Dubbi su condominio e autorimessa

Messaggioda Foto UtenteGiovanni123 » 15 lug 2019, 16:15

No, l'autorimessa (se si può definire così) è il piano seminterrato del fabbricato. Al di sopra ci sono delle abitazioni.
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[9] Re: Dubbi su condominio e autorimessa

Messaggioda Foto Utenteiosolo35 » 15 lug 2019, 16:20

Se è così è un'attivtà soggetta al CPI ai sensi del DPR151/2011:
Attività 75
Attività 75.1.A : Autorimesse pubbliche e private, parcheggi pluriplano e meccanizzati, con superficie compresa tra 300 mq a 1000 mq.
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[10] Re: Dubbi su condominio e autorimessa

Messaggioda Foto UtenteGiovanni123 » 15 lug 2019, 16:46

Capisco, grazie.
Quindi in futuro, se dovessi comprare, dovrò mettere in conto di dover partecipare alle spese di adeguamento dell'autorimessa.
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