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Appartamenti e condominio, messa a norma

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[1] Appartamenti e condominio, messa a norma

Messaggioda Foto Utentegiuliomega » 25 feb 2013, 12:39

Buongiorno.
Vi chiedo un'opinione sul seguente caso.
Condominio con 3 rampe scale e 6 appartamenti. Agibilità non presente.
Un signore è proprietario di 2 immobili che vuole vendere di corsa.
Mi viene chiesto con mio elettricista di andare a verificare perché mancano le DiCo degli appartamenti e quella condominiale. Non sono presenti i contatori delle unità immobiliari e condominio: allaccio al contatore di cantiere.
Alla fine le 2 DiCo appartamenti saltano fuori e sono datate giugno 2012.
Su di esse trovo scritto tra le altre cose: potere di interruzione interruttori 2000 kA, grado protezione apparecchi all'aperto (quali?) IP 65, in tabella colonna 2 modello e tipo interruttori non c'è scritto nulla, allegato quadro familiare con corrente quadro 16 A ma il MgT Diff a monte nel quadro è da 25 A (unico differenziale). Faccio sempre presente che i contatori non ci sono ad oggi.
Apro una scatole in fondo alle scale e trovo i cavi di appartamento provenienti dai contato tranciati e collegati con mammuth e tutti nella stessa scatola, senza targhette ed aggrovigliati (non sono stato in grado di dire quale appartamento corrispondesse ad una coppia fase-neutro. A parte l'applicazione della V3 della CEI 64-8, ma mi trovo lo stesso in serie difficoltà ad accettare per la Direzione lavori di fare un verbale di sopralluogo.
Secondo aspetto, parte condominiale. Manca ad oggi il contatore e come per gli appartamenti non c'è un quadretto da sottocontatore. Non vi è per il condominiale protezione differenziale e i cavi sono messi nelle stesse scatole fondo scale che ho citato per gli appartamenti.
Mi è stato richiesto di fare insieme al mio elettricista un controllo e di fargli redigere la DiCo per la parte condominiale per far fare alla Direzione Lavori l'agibilità necessaria per poi fare gli atti di vendita.
Ho scritto quello che ho rilevato alla DL, la quale adesso non accetta più le DiCo degli appartamenti.
La ditta degli elettricisti ha dichiarato fallimento e i proprietari non vogliono spendere soldi per mettere a Norma gli impianti.
A parte un consiglio sul da farsi, volevo chiedere dove nella CEI 64-8 trovo le specifiche per le scatole di derivazione parti condominiali o comuni e le specidfiche di montante per appartamenti, per indicare punto per punto cosa è stato violato e come.
Grazie a tutti.

Giulio Passarini
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[2] Re: Appartamenti e condominio, messa a norma

Messaggioda Foto Utenteelettro » 25 feb 2013, 15:27

Premessa: personalmente lascerei perdere.
Le parti comuni dell'immobile, in questo caso del condominio, sono sotto la responsabilità del proprietario, se esso è in sub-affitto a terzi, ed in subordine all'amministratore del condominio.

Le parti comuni devo rispondere alla 46/90 inerente gli impianti di terra dell'unità immobiliare ed alle protezioni magnetotermiche - differenzili delle parti comuni ed infine alla cei 64-8 aggiornata.

Le parti comuni, sono quelle parti che servono la comunità, FM utenze servizi, pompa sommersa, luce atrio,scale, giardino, sala condominiale per riunioni, tetto ed impianto centralizzato TV/SAT, nonché il contaotre utenze condominiali.
Le unità dei contatori energia elettrica, o gruppo misura, sono di proprietà comune in oridne al vano ed alla carpenteria, mentre il GEM (contaotre energia) è di competenza dell'ente distributore fino ai morsetti di uscita ove si applica il montante.
Il montante singolo è di proprietà dell'impianto utenza sigola.
Mentre l'impinaoto di terra deve essere unico per l'intero stabile ed essere distriubuito alle utenze che dovranno allaciarsi ad esso nei modi previsti dalla normativa vigente.
L'impianto di terra comune, deve avere i dispersori di fatto posti al terreno del perimetro, conseguire una barra EQP (Equipotenzialeprioncipale) ove associuare gli EQS delle condutture acqua e gas, ed eventuali masse estranee se presenti.
Dalla barra EQP, parte il montante colonna o più montanti, che servirà le utenze singole.
L'impianto descritto, dovrà essere s realizzato e ceritificato da ditta iscritta all'albo e certificato con DICO.
I montanti singole utenze, devono avere una sezione minima di 4mm2.

Soluzione: nuova ditta che prende in mano i lavori, dopo il recesso formale della prima, nuova DIA e DICO finale per i due appartamenti, per la parte comune,se non si trova soluzione, gli apaprtamentin devono essere venduti con la DICO dell'impianto che certifica la mancanza dei requisiti della parte comune poiché manca la relativa DICO; l'impianto è completo solo se è allacciato all'impianto di terra condominiale, in mancanza di ciò è bene specificare.Oppure si vende senza DICO, con deprezzamento dell'immobile.
La verità prima di tutto, poi il prezzo congruo.
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[3] Re: Appartamenti e condominio, messa a norma

Messaggioda Foto Utentegiuliomega » 25 feb 2013, 15:47

Si, concordo.
Infatti il mio primo sentore, fatti i sopralluoghi, è che sia una grana di quelle che la metà basta. Nel senso che c'è un cantiere chiuso, agibilità mancanti, DiCo palesemente false ed impugnabili nelle opportune sedi. Io sono stato chiamato dalla Direzione Lavori che ha notato qualcosa e mi ha chiesto aiuto per non fare una agibilità sbagliata.
Tra l'altro con impresa degli elettricisti fallita, per cui non saranno certo loro a finire i lavori o sistemare la questione.
Ma il resto lo sa solo l'Altissimo, nel senso che non ho fatto ancora misure di terra o rilievi approfonditi.
Ed in questi termini il mio ruolo di progettista - consulente non troverebbe comunque un giusto compenso, perché sappiamo bene tutti che volendo le DiCo le trovano a prezzi stracciati: infatti la committenza prova a fare la furba sul computo metrico che ho presentato per fargli vedere quello che c'è da fare e in buona sostanza anche il mio compenso professionale viene un po' visto male (poche centinaia di euro). Se calcoliamo che il tutto serve ad un tizio che deve vendere due appartamenti con vista sul mare... credo un quattrocento mila euro complessivi quasi quasi sono io che lo mando dove meriterebbe per quello che chiedo per sistemare seriamente la faccenda.
grazie.

Giulio Passarini
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[4] Re: Appartamenti e condominio, messa a norma

Messaggioda Foto UtenteGiuliano58 » 25 feb 2013, 16:06

Al solito! :(
Tutti hanno fatto le porcherie che volevano e adesso cercano qualcuno che "firma quel pezzo di carta"!

Primo consiglio: fatti firmare un incarico e relativo anticipo!

Poi se decidi di prenderti le responsabilità, vai fino in fondo, a costo di segnalare la situazione al Comune.
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[5] Re: Appartamenti e condominio, messa a norma

Messaggioda Foto UtenteMike » 25 feb 2013, 16:08

Questi lavori sono solo rogne... Le cose serie da fare sono:
1- rilievo di quanto è stato ad oggi eseguito
2 - progetto di completamento/adeguamento
3 - nuova ditta installatrice che esegue quanto previsto e rilascia DICO per ogni unità immobiliare e parti comuni.
Tutto questo ha un costo, ma credo che il committente non voglia spendere nemmeno questi, d'altronde la ditta fallita l'avrà scelta perché affidabile e capace o solo perché era quella che aveva il prezzo più basso? Hai fatto la scelta sbagliata? Adesso paga!
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[6] Re: Appartamenti e condominio, messa a norma

Messaggioda Foto Utentegiuliomega » 25 feb 2013, 17:31

Vi tengo aggiornati sull'evolversi della questione.
Per ora vi ringrazio e vi allieto con una dichiarazione del proprietario dei due immobili che vuol vendere "ma se i due miei appartamenti sono sulla stessa scala, possiamo fare i lavori solo su quella No?".
Si a patto che mi risolva due dettagli: il primo che il contatore condominiale è unico, il secondo che la sua scala, la terza non è in parallelo alle altre due ma in serie, per cui le cose si complicano.

Giulio Passarini
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[7] Re: Appartamenti e condominio, messa a norma

Messaggioda Foto UtenteMassimoB » 25 feb 2013, 21:12

La situazione da te raccontata se mi capitasse sinceramente la eviterei come la peste.
Purtroppo rapportarsi con personaggi di questo tipo è difficile e rischioso (chi ragiona in questo modo spesso poi non paga oltre al fatto che ragionano a senso unico).

Però ovviamente è una mia valutazione dettata dal poco che ho letto e non vorrei fare il misfattista.
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[8] Re: Appartamenti e condominio, messa a norma

Messaggioda Foto Utentemaxxy » 26 feb 2013, 10:41

Questa è la classica situazione che puzza dalla testa ai piedi.... Lavori a 4 soldi in sottocosto effettuati dal più scassato degli installatori raccattato in giro, tanto alla fine è il pezzo di carta che conta, tutto il resto è fuffa.

Sicuramente io opererei con il Modus operandi proposto da Foto UtenteMike
e aggiungerei il tutto trasmesso in modo ufficiale con firme per ricevuta e anticipi sulla consulenza e sui lavori di adeguamento perché se il buongiorno si vede dal mattino con questi personaggi è sempre meglio agire con i piedi di piombo

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