Contatore parti comuni per box autorimesse

[alev]

Si sta facendo confusione sul concetto di condominio.

Quindi a Roma siamo tutti confusionari

[alev]

Magari, sarebbe meglio riportare esperienze dirette personali oppure normative di legge, invece di giudicare gli altri come confusionari

[GioArca67]

Per favore alev cerca di fare interventi più puntuali e non per sentito dire, miglioreremo di certo la qualità delle discussioni.

In termini normativi, sono sicuro (se non è cambiata di recente) che la legge obbliga la presenza dell'amministratore di condominio quando le unità immobiliari sono almeno 5

Sono solo 9 anni che l'art. 1129 cc è stato modificato portando il limite minimo da 4 a 8 per non esserci obbligo di nomina amministratore.

Questo non è comunque pertinente poiché l'amministratore con 'esistenza del condominio non c'entra nulla.

Il problema è un altro: il concetto stesso di condominio.

Un condominio non è un'aggregazione di proprietari di unità immobiliari in uno stesso corpo di fabbrica o edificio o come vuoi chiamarlo.
Il condominio sorge non appena si individuino delle parti comuni al servizio delle singole proprietà.
Ovvero delle porzioni che sono di proprietà comune a più soggetti indistintamente, ancorché per quote diverse.
Ad es. le unità immobiliari sono servite da una scala necessaria per accedere a ciascuna, oppure hanno una fogna in comune, oppure un viale in comune, oppure hanno il terreno comune.
Ma per la loro funzione non si può dire che quel gradino è mio e quell'altro è tuo, sono nostri indistintamente, possiamo usarli a piacimento purché non ne limitiamo analogo uso agli altri condomini o non ne cambiamo destinazione.
Perché ci sia un condominio più soggetti diversi devono avere una proprietà in comune (art. 1117 cc).
... che ci sia o meno amministratore è ininfluente.
Se ci sono 10 box con affaccio sulla strada pubblica senza elementi in comune, questi non diventano un condominio per il solo fatto di essere adiacenti l'un l'altro o per essere stati costruiti contemporaneamente.

L'amministratore di condominio può chiamarlo come vuole, anche "condominio-box" o "gli allegri briganti", ma perché sia un condominio devono esserci parti in comune fra loro e solo fra loro.
Se c'è una porzione in comune con "l'altro condominio", es il suolo dove sono costruiti, o un viale di accesso... non sono un condominio separato, ma una scala (ovvero una porzione di un unico condominio) oppure, come correttamente WALTERmwp faceva notare, un supercondominio.

Una volta che il condominio è esistente, scorporarne una parte per costituire un condominio separato NON è una passeggiata dal notaio.
1) c'è necessità del consenso di TUTTI, non solo dei proprietari dei box
2) occorre ricalcolare le tabelle millesimali
3) forse non è proprio possibile se non si riescono ad individuare delle parti comuni che rimarranno ai soli box (es. se i box sono sotto agli appartamenti è impossibile).

[GioArca67]

Per quanto riguarda le distanze minime troverai numerose interpretazioni differenti.
Questo perché non c'è una indicazione legislativa.
L'art.817 cc dispone:

Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa.

La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.

Non ci sono limiti spaziali.


Il rapporto pertinenziale tra due beni ricorre, quindi, in presenza dei seguenti presupposti:
- oggettivo, ossia la destinazione durevole e funzionale a servizio o ad ornamento intercorrente fra un bene e un altro di maggior importanza (c.d. bene principale) per il miglior uso di quest’ultimo;
- soggettivo, ossia la volontà del proprietario della cosa principale o di chi sia titolare di un diritto reale sulla medesima, diretta a porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale con la cosa principale. Inoltre, in base al successivo articolo 818 del codice civile, se non diversamente disposto, alle pertinenze si applica lo stesso regime giuridico stabilito per la cosa principale.

La questione è complicata da eventuali regolamenti comunali e da molta ignoranza di chi fa le varie regole (vedi IMU ecc.) dove in alcuni casi fissano dei limiti (es. 500m) che di fatto non hanno ragione di essere per il reale vincolo pertinenziale, ma hanno effetto solo per il pagamento di un'imposta.

I signori Notai poi fanno un po' come gli pare e ciascuno magari si orienta verso usi e costumi di una particolare area.
Le situazioni sono talmente variegate che una regola unica è quasi impossibile.

Il concetto finale però è:
Non c'è distanza minima
Deve esserci servizio (o ornamento) fra pertinenza e cosa principale (e non col proprietario, per cui una pertinenza fisicamente lontana dalla cosa principale è malvista o impossibile a farsi, in genere si considera lo stesso foglio di mappa o fogli di mappa limitrofi.)
Viene stabilita per volontà del proprietario

[alev]

Se ci sono 10 box con affaccio sulla strada pubblica senza elementi in comune, questi non diventano un condominio per il solo fatto di essere adiacenti l'un l'altro o per essere stati costruiti contemporaneamente.

Direi che è quasi impossibile costruire dei box senza affaccio diretto su strada pubblica
Le automobili, che viaggiano su strada pubblica per definizione e concetto stesso, entrano in box dalla strada pubblica

L'unica eccezione a quanto ho indicato potrebbe essere un ingresso nell'area box all'interno dell'ingresso al condominio che è concettualmente destinato al movimento a piedi
Non credo che un'architetto possa mai progettare un simile obbrobrio, infatti nelle zone di Roma che conosco bene non ne esistono

Se c'è una porzione in comune con "l'altro condominio", es il suolo dove sono costruiti, o un viale di accesso... non sono un condominio separato, ma una scala (ovvero una porzione di un unico condominio) oppure, come correttamente WALTERmwp faceva notare, un supercondominio.

Come ho spiegato sopra, credo che tale scenario sia assai meno probabile rispetto a quello delle porzioni in comune

Una volta che il condominio è esistente, scorporarne una parte per costituire un condominio separato NON è una passeggiata dal notaio.
1) c'è necessità del consenso di TUTTI, non solo dei proprietari dei box
2) occorre ricalcolare le tabelle millesimali
3) forse non è proprio possibile se non si riescono ad individuare delle parti comuni che rimarranno ai soli box (es. se i box sono sotto agli appartamenti è impossibile).

Concordo ma hai appunto specificato che il condominio è esistente
Quando i box vengono costruiti assieme alla palazzina degli appartamenti soprastanti, ma i box sono venduti indipendentemente dagli appartamenti, allora il problema non si pone; naturalmente è necessario che i box abbiano l'accesso principale (delle auto) esternamente all'area degli appartamenti; così è nel mio caso ed in quelli nelle zone che conosco bene

Il concetto finale però è:
Non c'è distanza minima
Deve esserci servizio (o ornamento) fra pertinenza e cosa principale (e non col proprietario, per cui una pertinenza fisicamente lontana dalla cosa principale è malvista o impossibile a farsi, in genere si considera lo stesso foglio di mappa o fogli di mappa limitrofi.)
Viene stabilita per volontà del proprietario

Ok, la cosa deve essere valutata caso per caso dal Notaio che compone l'atto di passaggio di proprietà (che c'è sempre di mezzo negli immobili) e la volontà del proprietario deve essere convincente, il Notaio non è disposto sempre a metterci la sua di faccia per far piacere al proprietario
I fogli di mappa adiacenti potrebbe non essere sufficiente, nel mio caso il nostro Notaio considera una distanza intorno ai 500-600 metri

[speedyant]

Dipende poi dal regolamento del condominio. Nel nostro ad esempio i box non fanno parte del condominio, Noi siamo gli unici ad essere condomini e possessori di box, gli altri box sono "esterni" al condominio.

Cioè ?
Nel tuo condominio non abita nessun altro a parte tu, ma vi sono più box auto che appartengono ad altre persone fisiche che abitano o possiedono l'appartamento in un altro stabile ?
Oppure nel tuo condominio vi sono altri appartamenti ma i relativi proprietari non posseggono alcun box nel medesimo condominio ?
E ai box tramite quale contatore viene messa a disposizione la tensione di rete ?
E cosa stabilisce il regolamento di condominio ?
Grazie.

Saluti

Degli attuali condomini presenti, noi siamo gli unici ad avere anche il box in cortile. Tra l'altro quando facemmo la ristrutturazione facemmo portare ufficialmente la luce nel box e che io sappia siamo gli unici.

[GioArca67]

Facciamo un disegnino.

Google mappe, Roma.
In blu un condominio
In rosso i box.
I box sono condominiali perché c'è una parte COMUNE, non perché sono all'interno dell'area blu, la parte comune è il viale di accesso (ad es., ma non solo), che è funzionale non solo al loro utilizzo, ma anche a quello delle varie scale (importante per il seguito)

Il viale è carrabile? Pedonale anche? Solo pedonale (ma le macchine dove passano?)
...non importa.
Importa che ci siano proprietà comuni.

In questo caso specifico NON puoi scorporare e costituire un condominio separato per i box, puoi solo fare una "scala". Perché? perché il viale serve anche altri e non puoi renderlo privato ai soli box... costituire allora una servitù?
Ulteriore alternativa è quella di WALTERmwp ovvero scorporare il tutto in due condominii distinti i quali hanno delle parti comuni (il viale ad es) che verranno gestite da un supercondominio di nuova costituzione... per far ciò c'è bisogno dell'accordo di TUTTI i proprietari.
Mah!
dove ci porta tutto ciò?

Ma ad es.: i condomini vogliono la luce nei box! l'amministratore chiede un contatore (a nome del condominio) e si fa un impianto elettrico. Detto impianto elettrico serve solo loro e le spese non interessano gli altri proprietari che quindi non sono tenuti a pagarle (art. 1123 c.2 codice civile), per comodità di ripartizione possono fare una scala distinta.
I proprietari dei box (che abbiano o meno la "casa" in quel comparto blu) sono condomini per definizione poiché oltre al box diventano proprietari anche di una minima porzione di beni comuni (viale, cancello, servizi portineria, verde, ecc.).
Parlare pertanto di un proprietario del solo box (sito in un posto dove vi si accede da parti comuni) etichettandolo come "non è un condomino" è una contraddizione in termini.

Se ci sono 10 box con affaccio sulla strada pubblica senza elementi in comune, questi non diventano un condominio per il solo fatto di essere adiacenti l'un l'altro o per essere stati costruiti contemporaneamente.

Direi che è quasi impossibile costruire dei box senza affaccio diretto su strada pubblica
Le automobili, che viaggiano su strada pubblica per definizione e concetto stesso, entrano in box dalla strada pubblica

Io mi riferisco a dei box i quali (ciascuno!) ha un accesso indipendente sulla pubblica via.
Seguendo l'immagine di cui sopra, se i box fossero stati al livello strada (macchinina rossa) ed avessero avuto accesso diretto dalla strada (ciascuno!!), allora potevano sì fare un condominio a parte.
Ma quanti casi del genere ci sono?
Concordi che siano veramente pochi?

Ecco perché

Però, solitamente questi possibili problemi vengono aggirati costituendo un condominio indipendente per le unità box

Non è la soluzione, anzi peggiora!

L'unica eccezione a quanto ho indicato potrebbe essere un ingresso nell'area box all'interno dell'ingresso al condominio che è concettualmente destinato al movimento a piedi
Non credo che un'architetto possa mai progettare un simile obbrobrio, infatti nelle zone di Roma che conosco bene non ne esistono

Che centra il movimento a piedi o meno?
C'entra la proprietà comune

Come ho spiegato sopra, credo che tale scenario sia assai meno probabile rispetto a quello delle porzioni in comune

Non capisco

Concordo ma hai appunto specificato che il condominio è esistente
Quando i box vengono costruiti assieme alla palazzina degli appartamenti soprastanti, ma i box sono venduti indipendentemente dagli appartamenti, allora il problema non si pone; naturalmente è necessario che i box abbiano l'accesso principale (delle auto) esternamente all'area degli appartamenti; così è nel mio caso ed in quelli nelle zone che conosco bene

Scusa, ma continuo a non capire

[GioArca67]

Dipende poi dal regolamento del condominio. Nel nostro ad esempio i box non fanno parte del condominio, Noi siamo gli unici ad essere condomini e possessori di box, gli altri box sono "esterni" al condominio.

Il regolamento di condominio regola il funzionamento del condominio ed eventualmente precisa le parti comuni (che tanto sono stabilite per legge), non stabilisce o esclude proprietà.
I posti auto non di singola proprietà sono tipicamente delle parti comuni ed il regolamento ne stabilisce l'uso comune, cioè regola come i vari condomini li potranno usare.
Anche i box potrebbero essere comuni (invero caso più unico che raro).

Vedo anche qui delle mistificazioni del concetto di condòmino/condominio. Il condòmino non è un abitante di un palazzo, è il proprietario di parti esclusive e di parti in comune con altri proprietari in modo indistinto e che sono funzionali al godimento del bene privato.

[alev]

Facciamo un disegnino.

Box.jpg

Google mappe, Roma.
In blu un condominio
In rosso i box.
I box sono condominiali perché c'è una parte COMUNE, non perché sono all'interno dell'area blu, la parte comune è il viale di accesso (ad es., ma non solo), che è funzionale non solo al loro utilizzo, ma anche a quello delle varie scale (importante per il seguito)

Il viale è carrabile? Pedonale anche? Solo pedonale (ma le macchine dove passano?)
...non importa.
Importa che ci siano proprietà comuni.

In questo caso specifico NON puoi scorporare e costituire un condominio separato per i box

Nel mio caso, che rispecchia la situazione del disegnino, ci sono due condomini separati tra i box e gli appartamenti, anche se le fondamenta dei box e della palazzina sono in comune

Come dicevo, gli ingressi delle auto sono indipendenti rispetto alla palazzina degli appartamenti

Io possiedo un box in quel comprensorio-box, il box è pertinenza dell'appartamento che si trova in altra palazzina distante circa 300 metri e che ha altra indicazione toponomastica differente rispetto alla palazzina soprastante i box
Nella stessa mia situazione ci sono almeno altri 3 proprietari di unità-box nello stesso comprensorio

La tua interpretazione della legge, per quanto sia valida e rispettabile, è (evidentemente, aggiungo) differente da quanto viene applicato nella realtà

Le mistificazioni lascale valutare ai giudici, please
A te posso al massimo concedere di fare l'avvocato (anche del diavolo, se vuoi)

[GioArca67]

Se la situazione è come in figura, come fanno ad avere le fondamenta in comune?
Porta un caso concreto e vediamo, altrimenti si parla di aria fritta.